Het afronden en beëindigen van activiteiten is voor veel mensen een blinde vlek. Veel initiatieven worden gestart vanuit ambitie en positieve gedachten. Dat alles ook een natuurlijk einde kent wordt bijna altijd vergeten. Dat geldt voor (startende) ondernemers, organisaties (Griekenland!) en bijvoorbeeld ook voor ons mensen. Het onvoorbereide einde leidt echter tot pijnlijke gevolgen, die je vaak prima kunt voorkomen. Voor een grote en belangrijke sector in Nederland is het echter al te laat.
Uit enthousiasme worden veel nieuwe initiatieven geboren: nieuwe ideeën, nieuwe projecten en nieuwe bedrijven. De zon schijnt, de bomen groeien, natuurlijk is er grote behoefte aan het nieuwe initiatief. De financiële mensen zien omzetten groeien volgens hun geliefde hockeystick-model.
Maar ooit valt de belangstelling voor dat beloftevolle idee weg. Het is achterhaald, er zijn nieuwere nieuwe ideeën, anderen kunnen het goedkoper. Of misschien was het wel niet zo’n goed idee…..
Wat doe je als je idee, je project of je bedrijf overbodig is geworden? Het vergt durf en moed om er dan een streep onder te zetten. Maar nog belangrijker is het dat je aan het begin regelt hoe je ooit gaat stoppen. Voor veel mensen is dit tegennatuurlijk want je begint immers vanuit grote verwachtingen.
De psychologie van stoppen
Mensen hebben de neiging de positieve kanten uit te vergroten, en ook de neiging om de risico’s en negatieve kanten te verkleinen, zo blijkt uit onderzoek. Vanuit de positieve gedachten bij het begin van een nieuw initiatief is het daarom begrijpelijk dat de initiatiefnemers niet denken aan een exit-strategie.
Van ondernemers wordt vaak gezegd dat ze bereid zijn risico’s te nemen. Deze uitspraak is niet juist. Succesvolle ondernemers nemen gewogen risico’s. Dat wil zeggen dat ze een evenwichtig beeld hebben van zowel de positieve kanten als de nadelige aspecten, en een realistisch afweging maken van de risico’s die ze nemen.
Een blinde vlek in de Nederlandse economie
Investeerders in vastgoed hebben ook een blinde vlek: zij hebben geen exit-strategie voor hun vastgoed. Kantoren, winkels en woningen worden gebouwd zonder rekening te houden met het feit dat het vastgoed veroudert, dat de locatie minder aantrekkelijk wordt en dat de klanten veranderen. Gebouwen staan niet (meer) voor de eeuwigheid, maar zijn verbruiksgoederen op een markt geworden.
In Nederland staat naar schatting 8,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte echt leeg. De verborgen leegstand is zelfs veel groter. Met een huurwaarde van gemiddeld ongeveer € 100,= per vierkante meter lopen de investeerders dus jaarlijks 850 miljoen euro mis. Deze omzet vloeit dus niet naar investeerders en pensioenfondsen.
Het geïnvesteerd vermogen van de leegstaande kantoren is ongeveer € 1.000, = per vierkante meter. Het totale geïnvesteerde vermogen van de leegstaande kantoren komt daarmee op maar liefst 8,5 miljard euro.
Wie eet die baksteen op?
De kantoren die nu leeg staan zullen waarschijnlijk nooit meer verhuurd worden. Na circa drie jaar leegstand is een kantoor technisch zo verslechterd dat het vervangen zou moeten worden door nieuwbouw.
Dit probleem geldt niet alleen voor leegstaande kantoren. Het geldt ook voor leegstaande winkelpanden. Maar het geldt ook voor woningen van privépersonen, bij voorbeeld in de krimpgebieden. De omvang van het probleem is dus veel groter dan de 8,5 miljard euro voor de kantorenmarkt.
Die leegstaande vierkante meters staan wel tegen de oude waarde in de boeken van de investeerders, pensioenfondsen en banken. Feitelijk moeten ze worden afgeschreven naar een realistische boekwaarde. Maar: zodra dat gebeurt hebben banken geen of onvoldoende onderpand voor hun leningen, hebben investeerders minder eigen vermogen en zo meer. Omdat niemand belang heeft bij een realistische afboeking blijft de luchtbel in stand.
Hoe eten we die baksteen op?
Wat betreft kantoorgebouwen die leeg staan….Zou het wellicht zo kunnen zijn dat de kosten voor het slopen van kantoorgebouwen (substantieel) hoger zijn dan de kosten voor het ‘laten staan’ van die gebouwen? Sommige kantoorpanden zijn gedeeltelijk verhuurd? Moeten zittende huurders dan verhuizen?
Geschikt maken voor particuliere bewoning is een mogelijkheid, maar sommige kantoorgebouwen zijn hiervoor niet geschikt. Wie wil er in een ‘omgebouwd’ kantoorgebouw wonen? En denk ook aan de rol van de gemeenten: verstrekken van vergunningen, wijzigen van ‘lopende’ bestemmingsplannen.
Het is altijd heel belangrijk om focus te houden. Je kunt wel heel goed met 100 dingen tegelijk bezig zijn, maar als er daadwerkelijk iets moet gebeuren is het beter om een ding goed te doen en gefocust te zijn dan alles half te doen. Dit voorkomt ook fouten wat kan leiden tot nare gevolgen als een rechtszaak.