in Ondernemerschap

De winkelketens vallen bij bosjes: nu valt McGregor weer om. Het assortiment valt niet meer in de smaak, met de webshop de slag gemist, dit zijn de vaak gehoorde verklaringen. Het klopt misschien wel, maar het is te makkelijk. Hoe is te verklaren dat V&D weer terugkomt? Achter de crisis in de retail is een andere crisis verborgen: de baksteencrisis.

Sinds 2011 zijn meer dan 30 winkelketens in Nederland failliet gegaan. Een veelvoud daarvan reorganiseert, saneert of is overgenomen. De gebruikelijke verklaring is dat de ketens de slag om de klant verloren hebben: het assortiment sluit niet meer aan op de wensen van de klant, de webwinkel zorgt voor te weinig omzet.

Toch is dat maar een gedeelte van het verhaal, en misschien zelfs niet het belangrijkste gedeelte!

V&D komt weer terug

V&D komt weer terug. Niet als keten met 60 winkels maar, in eerste instantie, met een moderne webshop. Later volgen in geselecteerde plaatsen winkels. Begin dit jaar werd schamper gesproken over V&D. De naamsbekendheid blijkt erg groot. En de terugkeer van dit eens zo stoffige merk wordt enthousiast onthaald. Wat gebeurt hier?

Geen retailcrisis maar een verhuurderscrisis

V&D is verlost van een erfenis van personeel en van hoge huren. Het oude bedrijf probeerde de kosten van personeel en huur te verlagen. Vooral bij de huur van de winkelpanden liep het vast. Verhuurders houden vast aan hoge huren. Dat is niet alleen bij V&D het geval. Elk bedrijf kent dit probleem: verhuurders houden vast aan hoge huren.

Verhuurders moeten ook wel, ze worden daartoe gedwongen door de manier waarop zij hun eigendommen hebben gefinancierd. Hun financiers, banken maar ook pensioenfondsen, eisen hoge rendementen op hun leningen aan de eigenaren van de winkelpanden.

Verhuurders zitten klem

De panden van de verhuurders vormen de zekerheid voor de financiers. De huurpenningen moeten zorgen voor de rente en aflossing van de leningen. Als de verhuurder zou besluiten om zijn pand tegen de marktwaarde in de boeken op te nemen zou hij moeten afschrijven. In de huidige markt ruim 30%.

Daarmee vervalt de zekerheid voor de geldschieters. De balans van de geldschieter verslechtert aanzienlijk. Dat kunnen ze alleen compenseren door het onderpand, de winkel of het kantoor, direct op te eisen.

Om dat te voorkomen nemen verhuurders genoegen met minder huuropbrengsten. Twee jaar geen huur betalen op een nieuw contract van vijf jaar is normaal. De gederfde inkomsten worden verrekend met andere inkomsten, en verliezen zijn compensabel voor de fiscus. In geval van bestaande huurcontracten wordt natuurlijk geen korting gegeven.

Huren alleen nog bij maximaal rendement

In deze markt huren alleen die bedrijven nog, die een maximaal rendement kunnen halen. Op kleding, schoenen en accessoires is een zeer groot rendement te halen. Met een snel wisselend aanbod, dus een ijzersterke logistiek, zijn de hoge huren nog op te brengen. Deze race naar de top is voor slechts enkele grote ketens weggelegd.

Voor andere bedrijven en ketens geldt dat ze op zoek moeten naar andere bedrijfsformules. Het nieuwe V&D zoekt het in webshops, net als bijvoorbeeld CoolBlue. Blokker probeert het met een ander assortiment, moderne inrichting en een uitgebreide webshop. Ook de horeca groeit als kool in de centra.

Wie eet die baksteen op?

Dit proces maakt dat winkelcentra steeds eenvormiger worden: slechts een beperkt aantal ketens kunnen deze race volhouden. De meerwaarde van centra neemt daardoor af. Deze neerwaartse spiraal is al goed te zien in kleinere steden en dorpen. De te hoge huren zorgen dat het aanbod verschraalt.

Betekent dit nu dat er geen toekomst is voor de centra? Dat zeker niet. De klanten zoeken beleving en onderscheid. Ze komen graag naar de centra als er meerwaarde wordt geboden. De vraag blijft bestaan. Er blijven telkens nieuwe winkels ontstaan, zoals nu de one-productshops. Maar alleen op C- of D-locaties, de hoge huren vormen de te hoge barrière.

Verhuurders en banken zullen met elkaar een oplossing moeten vinden voor de te hoge huur. Een pijnlijk proces, waar beide een veer zullen moeten laten.

De crisis in de retail is daarom vooral een crisis over de prijs van baksteen.

Recente berichten
Reacties
  • Dinno de Meer
    Beantwoorden

    Toelichting over wat mist in het artikel. V&D heeft zelf eerder afstand gedaan van hun panden. Dit was lucratiever voor de nieuwe investeerder dan een toekomstbestendig V&D.

Laat een reactie achter

0